STJ: EDITAL DE LEILÃO DEVE RETRATAR A REALIDADE ATUAL DO IMÓVEL

Edital de leilão deve retratar a realidade atual do imóvel, independentemente da descrição constante no instrumento de alienação fiduciária

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou recentemente o entendimento de que o Edital de leilão deve retratar a realidade atual do imóvel. Ou seja: a descrição do imóvel constante no edital de leilão extrajudicial não precisa reproduzir, obrigatoriamente, o conteúdo do contrato de alienação fiduciária.

Conforme posição adotada pela corte, cada ato tem natureza e finalidades distintas. Deve o edital refletir a situação real e atual do bem no momento de sua publicação — sob pena de comprometer a transparência e o equilíbrio da execução.

O caso teve origem em uma ação proposta por um devedor que buscava suspender a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e anular os leilões já realizados. O argumento central era de que o contrato, firmado com o banco, descrevia o imóvel como um terreno, embora já existisse uma construção no local. Mesmo assim, o edital manteve a descrição original, omitindo a edificação.

Posteriormente, o pedido foi negado em primeira instância. O Tribunal de Justiça da Paraíba (TJPB) manteve a decisão, ressaltando que o próprio devedor havia oferecido o bem como terreno e que a construção não estava averbada na matrícula — o que inviabilizava sua menção no edital.

Descrição contratual não vincula o edital

Ao relatar o caso, a ministra Nancy Andrighi destacou o artigo 1.362, IV, do Código Civil. O dispositivo legal exige apenas que o contrato de propriedade fiduciária traga elementos capazes de identificar o imóvel. Não havendo qualquer determinação legal de que o edital de leilão deva repetir essa mesma descrição.

A ministra enfatizou que o edital tem outra finalidade: garantir publicidade, transparência e competição entre os licitantes. Por isso, deve conter informações atualizadas sobre o bem, incluindo eventuais construções ou benfeitorias realizadas após a assinatura do contrato.

“O edital deve refletir a realidade do imóvel, inclusive as melhorias e acréscimos que lhe agreguem valor. Um edital desatualizado pode afastar compradores e levar o bem a ser arrematado por preço vil, em prejuízo do devedor”, pontuou Andrighi.

Erro na descrição levou à arrematação por preço vil

No caso analisado, o STJ constatou que o imóvel foi arrematado por apenas 23% do valor de avaliação. Tal resultado decorre da descrição incorreta no edital — que o tratava como terreno, ignorando a construção existente.

Embora o artigo 27, §2º, da Lei nº 9.514/1997 permita a venda do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida, o colegiado reafirmou que a alienação não pode ocorrer por preço vil, definido como inferior a 50% da avaliação.

Para a ministra relatora, o equívoco na descrição violou os princípios da boa-fé e da função social do contrato, causando desequilíbrio na execução e enriquecimento indevido do arrematante.

Por isso, a Terceira Turma anulou a arrematação e determinou a realização de novo leilão. Dessa vez, com a descrição correta e atualizada do imóvel no edital.

Por fim, o precedente foi firmado no Recurso Especial nº 2.167.979. O julgamento reforça a importância de que os atos de execução reflitam fielmente a situação fática e registral do bem, preservando a equidade entre credor e devedor.

Confira o acórdão na íntegra: REsp 2.167.979

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